大馬電商風雲（第3篇）電商靠抽取銷售佣金 零收費網店搶賣家

報導：潘有文
圖：李文源／互聯網
電子商務競爭越激烈，免付費和宣傳越來越關鍵？

近年，大馬電子商務市場再度蓬勃起來，其中提供予賣家開設網店平台的電商（B2B2C）市場，更是硝煙四起，從付費開網店到免費開設網店，搶出一波新高潮。

與此同時，網絡宣傳戰也開打，如何在網絡行銷市場中贏得網民青睞，也有賴適合的行銷策略合的宣傳手法。

蔡凱旋（右）：自己沒有收取賣家開設銷售平台的費用后，也沒有增加很多賣家，相信是大馬商家比較被動的緣故。

Lelong和Youbeli這類提供開設網店平台的商家，在電商市場立足至少有10年之久。Lazada和11street等競爭者出現，開啟了激烈的競爭模式。

約三五年前，提供賣家開設網站的平台，皆會收取固定的年費，然后再從提升其他服務中收費，買家則可直接付費給賣家。

當新一代電商投入市場后，零收費開店的模式吸引了一大票的賣家開設網店，但有別往讓網店業者或賣家直接向買家收費的方式，而是需要經過網站平台進行交易，賣家也需向開店平台支付銷售佣金。

“顧客先付費給Youbeli，我們再付給商家，一個星期結賬一次，我們是一個網店平台，需要從抽佣中盈利。”

蔡凱旋是Youbeli執行長，創辦該網店平台至今已10年，3年前面對新一代網店平台的免付費開網店浪潮后，他就已不再向賣家收取開設網店的費用，轉而以向賣家抽佣6％的方式經營。

相較電商市場上一般的網店平台，該網店平台的抽佣巴仙率，或是相對較低的一類，據蔡凱旋所知，一些網店平台收取10至15％的佣金。

“我們沒有收取賣家開設銷售平台的費用后，也沒有增加很多賣家在這裡開網店。以前這裡本來就有1000多個賣家，不收費后沒有明顯增長，相信是大馬商家比較被動的緣故。”

Lazada衝擊原有網店

從另一個角度而言，也許賣家們覺得反正無論是今天或是明天開網店，皆是免費開店，沒有差異，也就不急于一時。

至于傳統的商家並沒有因為這一波的免費開網店趨勢，就有明顯往線上開店的增長傾向，蔡凱旋相信這類商家應該還是在觀望電商市場走向。

無疑，Lazada的出現，確實衝擊原有提供開設網店平台的電商，加上如今馬雲收購前者，相信本地賣家的生意會遇到更多挑戰。

“Lazada確實帶來很大衝擊，他們的外國賣家較多，該平台的本地賣家也去淘寶買貨，但送到大馬的郵費又要加上在大馬寄貨的運費，增加了本地賣家的成本。”

雖然，該平台的國外賣家同樣要面對運費成本的問題，但由于銷售的產品多樣化，較本地賣家多了一些優勢。

一路以來，本地賣家從中國購入如手機盒、嬰兒小孩用品、書包等商品，但今時已不同往日，許多人已曉得親自從中國網站進口貨品，不再仰賴這些本地賣家。

“我有一個客戶是做玩具的，他說這個市場越來越難做。以前從中國網站進貨后賣給幼兒園，一間幼兒園可向他買20個至50個玩具。現在幼兒園的校長或老師都會去淘寶買東西，加上幼兒園有一定的數量需求，直接淘寶購買更省錢，哪還會再找這些賣家？”即使是一般在家照顧小孩的媽媽，他們也會上網到國外網站買東西，甚至買多一些在網上銷售，如此一來人人都是賣家，這也成了網絡或電商市場的一項挑戰。

方浩全（左3）：Wofollow是大馬第一家智能優惠券平台，目前市場上雖有同類型競爭對手，但商業模式和做法略有不同。

與部落客合作定期撰文

“在Wofollow派優專券只是一個工具，最重要是代商家做網絡宣傳，就算不再為商家派優惠券，廣告依舊存在，並不會刪除。”

方浩全表示，該公司于去年3月1日開始有投資者注資而逐漸從網絡雜誌轉型，建立現有的宣傳平台，目前已累積80至100家的合作商家。

“我們與超過500多個部落客合作，定期為客戶撰文，也有網絡雜誌和粉絲團專頁，所有的引流工作都導到相關商家的店。”

從數據來看，這類網上宣傳工作，面子書依然是最大的流量來源，佔約60％比例，部落格、粉絲頁和網誌則佔30％，其余的來自谷歌搜索引擎。

尋找網上寫手如部落客或面子書用戶，是否會因有收費而失去中立呢？“找人寫需要注重口碑，部落客試過產品后才會評論，如此一來才能得到消費者的信任，如果要指定部落人選，就由商家自己推荐。”

方浩全指出，在與商家談論合作細節時，已事先說明需要支付的費用，並不會特別支付額外的費用給部落客。

賣特色產品受青睞

在電商市場競爭激烈的時代，銷售一些具有本地特色的產品，才能吸引更多顧客。

Youbeli面對各家網店平台競爭，蔡凱旋嘗試尋找一些售賣具有本地特色產品或提供本土服務的賣家進駐，希望開拓一條不同的網絡通道，“目前正在開始這么做，如今這類賣家佔了這個網站的10％。”

此外，他在網站銷售一些書籍，例如網售城邦書店的推出的作品，這樣就會出現較少的競爭；同時也賣一些本地作者的書，這類書籍的銷售數量未必多，卻可以吸引一些讀者購買。

電商需要廣告宣傳

電子商務像實體行業需要經營，此外就是宣傳和在適當時機投入廣告，吸引消費者到訪網站。

開設網絡平台只是蔡凱旋的工作之一，他另一個主要的網上生意就是為電商提供網上技術支援和廣告宣傳，因此他開設的MICES Techonology即是他另一個電商工作。

“電商或投入電商的實體商家，自己做不到的宣傳廣告，往往就會外包給我這們這類網絡公司。許多大商家都願意給廣告公司負責這一部分，一般上個體戶賣家才會自己負責宣傳部分。”

在網上宣傳或刊登廣告，需要的技術層面較高，他這間網絡公司擁有經驗和技術，從提供技術支援到網絡上的宣傳佈局，如代為管理面子書、廣告營銷、如何宣傳等，皆已有自己的一套。

相較Youbeli和MICES兩種網絡商業方式，以目前的形式來看，后者似乎較具盈利優勢。

吳文彬：網絡眾籌也是是電子商務，它能協助電子商務的公司進行早期的市場測試，掌握市場反應和客戶喜好。

網絡眾籌具說服力

在網絡上協助他人籌集創業資金或產品測試成本的眾籌公司，也是電子商務之一。

“眾籌公司可以有數個部分，它原來是新創產業，最早和3D列印有一些關係。它可以進入數個IT產業模式，也是一個啟動系統（Start up system），屬于一種籌資方式，協助產品測試和市場反應，從中找到資金。”

mystartr眾籌公司執行長吳文彬也是雪蘭莪資訊科技與電子商務理事會學院院長（Director of SITEC Academy），這名電子商務專家表示，眾籌公司是網路金融的一個產業，好的計劃項目可用雲端籌資（Cloud funding）完成。

“網絡眾籌也是電子商務，它能協助電子商務的公司進行早期的市場測試，由此掌握市場的反應和客戶喜好，同時具有銷售營銷說服力（Sale marketing convince）。”

在這之前，網絡已出現眾籌網站，一些人也從中取得開啟事業和發明的資金，隨著電子商務進入另一個階段，網絡眾籌的協助創業者角色越加明顯。

他舉例：有個人在眾籌網站，在30天內以銷售面膜籌得6萬令吉，不管其原意是在籌或在賣，終端用戶（End user）或稱消費者付費，就是要取得面膜。

“眾籌的項目需有爆點，因此想要眾籌的人就要給予一個理由，或者說有趣的故事，必須不斷檢視自身產品。”

他形容眾籌是一種微資金（Micro financing），想要出一本書也可以使用眾籌籌款，因為眾籌也是在銷售產品和宣傳。

傳統商店上網挑戰擴大

凡事都有一體兩面，雖然廣告宣傳是經營電商的重要方式之一，但對由實體店踏入網絡的傳統商店而言，即使通過網絡宣傳，依然會面對挑戰。

“例如，一間五金店原本只是面對附近同行的競爭，但踏入網絡之后，就是與全國同業競爭，日子並沒有更好過。”

蔡凱旋指出，進入網絡看來像是像是雙面刃，好聽的說法是市場變大了，其實另一面就是面對更激烈的競爭。

“在一個小地方經營，價錢貴一點沒人知道，放上網就有更多比較，如果價錢太低，當地的生意也不容易做了，價錢更透明，但並沒有更好。”

然而，如果傳統商店不上網，一樣面對在地競爭，不上網一樣會面對不易解決的難題。

網上折扣券省印刷費

從網上宣傳到取得網下折扣券，方浩全希望建立商家使用智能消費券的習慣，免于額外花費印刷實體消費券。

“商家嘗試免費使用智能消費券3個月后，可再選付費模式。現在是要建立他們的習慣。商家免費使用智能消費券時，我們不會幫商家宣傳，但電子優惠券，用在商家的宣傳平台。”

方浩全並不擔心這一種“送大包”方式會影響成本，他相信商家使用后，如果覺得這種方式優于需要付上印刷費用的方式，而效果更佳，自然就會選用他們的宣傳服務。

應用程式追蹤客源

生活中，我們常會收到一些宣傳單張或小冊子，裡面甚至附有折扣券，消費人可憑此消費，但商家未能精準知道你在何處看到宣傳單張。

三五年前，團購大行其道時，商家也許能從消費人印出票券中知道，顧客來自哪一個團購網，這算是一種O2O（On line to Off line，即線上購買，線下消費）的網絡模式。

網絡團購平台從商家抽取不少的佣金，商家也許得到大量的顧客，但扣除付予團購平台的佣金后，所得到的盈利有限。

Wofollow是一間新興O2O模式公司，開始于網絡雜誌，報導迎合市場需求的各種吃喝玩樂。

“我們代商家做一些報導，但很難追蹤效果，因此，就做了一個工具（應用程式）追蹤，從線上導至線下。”

不知顧客從哪來

該公司業務發展總鑑方浩全兩年前開始投入網絡雜誌，陸續有商家要求他處理一些廣告宣告，效果反應不錯，但商家並無法知道客戶來自何處，這也是網絡媒體和雜誌面對的問題。

“例如，我們為一家餐館在面子書宣傳，但卻無法追蹤成效，這也是實體廣告的痛點，但網絡就是想要追蹤得到。于是，我們就慢慢轉型，設計出一個App，它也是一種優惠券。”

這個應用程式內有QR code，商家掃描后可從中知道客戶來自哪裡，該公司也可從中整理出一些研究數據。

該公司聲稱是國內第一家智能優惠券平台，目前市場上雖有相似競爭對手，但商業模式和做法略有不同，大多數是以累積忠誠積分形式出現。

http://www.chinapress.com.my/20170912/%E5%A4%A7%E9%A6%AC%E9%9B%BB%E5%95%86%E9%A2%A8%E9%9B%B2%EF%BC%88%E7%AC%AC3%E7%AF%87%EF%BC%89%E9%9B%BB%E5%95%86%E9%9D%A0%E6%8A%BD%E5%8F%96%E9%8A%B7%E5%94%AE%E4%BD%A3%E9%87%91-%E9%9B%B6%E6%94%B6%E8%B2%BB/

大馬電商風雲（第2篇） 貨品可24小時進出海關 大馬是良佳倉儲中心

報導：潘有文
圖：李文源／互聯網
傳統零售商投入電子商務或有一定的門檻，需要適應電商經營方式；反之，以網絡起步的零售商，即稱為商家對消費人（下稱B2C）的模式，只要精準掌握方向，有不小的幾率可在電商中脫穎而出。

Zalora這個以銷售潮流服飾為主的電商，在大馬紮根5年，成功掌握了大馬潮流服飾消費者的喜好，在電商市場佔有一席之地。

該電商甚至在大馬設立供應東南亞、香港、台灣地區大部份貨品的大倉庫，預見大馬在電商的潛力，藉此擴張電商市場版圖。

Zalora設在雪蘭莪州莎阿南的50萬平方英尺的大倉庫，聘有超過350名員工，除了供應大馬市場，也寄送貨品給港台和東南亞6個國家，即新加坡、泰國、印尼、菲律賓、越南和汶萊的消費者。

即是說，大馬成了Zalora亞洲9個地區的重要倉儲和物流支援地點，某個程度上顯示大馬在電商方面的潛力和重要程度。

Zalora董事經理羅斯汀加華迪（Rostin Javadi）分析把倉儲設在大馬的原因是：相較新加坡，大馬是一個很好的據點，可以進行良好的市場安排。

“我們在這裡有一個很大的貨倉，也與大馬的海關關係良好，獲得安全認優質企業（AEO，Authorised Economic Operator）認證，貨品能夠24小時進出海關。”

每天逾500新物品上架

物流系統（Delivery System）是電商能否站穩市場，以及贏得客戶口碑的重要原因之一，況且該電商在大馬的倉庫需要寄送貨品至其他8個地區，貨品可以24小時迅速通關將成為一個優勢。

“選擇在大馬建立倉儲中心，並不完全和成本有關，主要是傾向考量高效與否，也更著重在區域的管理方面的細節，是一種消費便利與市場方面的考量。”

他再三強調海關方面的重要，因為寄送的貨品迅速通關與否，也會影響成本，因此考量各種因素后，他認為在大馬設立大倉庫是一個極好的選擇。

這個5層樓高的倉庫，每日平均向大馬和其他8個地區送出10萬件貨物，由于出口貨物流暢，加上大馬政府給予10％的進口關稅減免，這個電商已成功在大馬和本區域電商市場奠下穩固基礎。

“我們每天有超過500件新物品在網上上架，未來將會和更多的商家合作，讓消費人可以輕易在這個網站找到所要的物品，成為一種消費人想要的平台和在地購物標誌。”

電商市場競爭力度不小，尤其是電子產品方面，許多電商網站都會售賣一些電子產品，甚至強打此類商品。僅是銷售潮流服飾用品的Zalora，是否也投入這個領域呢？

羅斯汀加華迪不為所動，他強調銷售電子產品並不是該網站的方向，他們已讓消費者知道可以在這個網站找到想要服飾品，因此目前不會考慮跨足電子產品領域。

消費者重視迅速和便利

Zalora的60％購物流量來自手機購物，同時通過相關應用程式，讓購物者輕易找到這個網站。

“我們的消費者反應積極，在亞洲和東南亞的市場反應都不錯，顧客都有良好的購物體驗。”

羅斯汀加華迪相信只要能夠提供網購者購物便利的體驗，他們就會在網站消費。目前，該電商的整體購物量已經增加大約30巴仙，大馬的情況也是如此。

從他觀察所得，東南亞的網上消費者更注重迅速和方便，“我們一直都在想如何給消費者最好的購物體驗，也有有著強大的市場隊伍支援。”

該網站的倉庫從最初的小規模，提升至現在的大規模倉儲，就是一個巨大增長的證明。

與專才合作創新設計品

相較其他鄰近地區的ZALORA進駐的市場，羅斯汀加華迪指大馬是其中一個非常強大的市場，也在電商方面做好準備。

“這裡是一個先鋒和有創意的電商市場，各樣的電商模式都存在其中，它會是快速成長的電商市場！”

因此，不難預見將會出現更多相似的競爭對手，因此該網站已在這方面做出相應對策。

“除了爭取一些國際品牌的產品在本網站銷售，同時我們也和在地的設計家合作，設計一些適合在我們網站銷售的產品，目前陸續有一些新的設計專才加入。”

依區域選定物流公司

物流系統可說是電商的最后一哩路，而且是網購消費者直接體驗電商服務和商品的關鍵，重要程度不言而喻。

ZALORA把大馬視為倉儲重地，以此衛星式向其他地區寄送貨品，更加不能忽視物流系統。

該網站在大馬有7家合作的物流公司，其他地區也有不同的快遞公司配合，因此與物流單位合作前，皆會評估后者的能力。

“我們根據各地的郵區和區域，選定合作的物流公司，也根據他們的表現和價格，然后會把這些物流公司的資訊公佈在網站上。”羅斯汀加華迪強調在物流系統把關的重要。

其實，該網站在港台和東南亞地區擁有自己的在地送貨“騎士”（Rider），但大多數是只限于協助倉儲地點鄰近的區域。

就如大馬方面，該網站有一群負責派送貨品到雪隆一些地區的騎士，支援市區內的送貨情況。

從數據看各電商市場

據市場情報及網絡分析資訊科技公司SimilarWeb于2016年6月這一個月的數據，大馬前10大網購平台訪客量依序如下：

Lazada、Mudah、Lowyat、Lelong（17年歷史）、11street、Zalora、Groupon、ebay、Goshop（有線電視台的電視購物網）和Gemfive。

從上述圖表來看，雖然人次流量重要，但在網站停留的時間、訪客看了網站內多少頁面，以及跳離率，也是網站成功與否的關鍵。

Lazada雖然在該月流量榜上稱王，但造訪者時間和造訪頁數只排名第5，其跳離率高達45.92％，顯示高流量未必能讓訪客停留越久或願意再看更多頁面。

反觀拍賣網Mudah的流量雖然只排第二，但訪客停留時間和訪客瀏覽頁數皆稱冠，甚至跳離率也是此次10大網站調查中排名最佳。

至于ZALORA，在該月份的調查中人次流量排名第6，但其訪客造訪時間和造訪頁面，緊追Mudah之后排名第二，跳離率在10大網站中排名第6，屬中規中矩，表現不俗。

總括而言，高人次流量並非是電商能夠盈利或受歡迎的唯一指標，讓訪客停留越久和看越多頁面，也是不能忽視的關鍵。

淘寶助開發更多網購群

馬雲來了，淘寶也來了，有大馬電商業者拍手叫好，也有業者擔心電商市場這塊蛋糕不夠分，。

身為B2C電商的巨頭之一，ZALORA的看法倒是相當積極。羅斯汀加華迪認為，由于該網站與馬雲的淘寶市場範圍沒有重疊之處，沒有太多憂慮，反而認為馬雲跨入大馬的時機相當不錯。

“淘寶進來將使更多人網上購物，這是一件好事。當更多人習慣上網購物，他們同樣可能成為ZALORA的消費者，能開發更多的消費群體，這是一件正面的事。”

http://www.chinapress.com.my/20170911/%E5%A4%A7%E9%A6%AC%E9%9B%BB%E5%95%86%E9%A2%A8%E9%9B%B2%EF%BC%88%E7%AC%AC2%E7%AF%87%EF%BC%89-%E8%B2%A8%E5%93%81%E5%8F%AF24%E5%B0%8F%E6%99%82%E9%80%B2%E5%87%BA%E6%B5%B7%E9%97%9C-%E5%A4%A7%E9%A6%AC/

大馬電商風雲（第一篇） 網上與實體賣家投入發展 電子商務等待飛躍

電子商務于20多年前在我國萌芽和發展后，10多年前跨入“空窗期”，即沒有顯著的大變化，直至近幾年才出現較大改變。

近兩年，大馬電子商務進入關鍵時段，日愈蓬勃的各式電子商務模式，以及馬雲受政府之邀成為大馬數碼經濟市場推手，電子商務的發展再轉變，接下來的10年也許就可看到大馬電商真正騰飛的的榮景！

就目前大馬的情況來看，電子商務（下稱電商）三大主要條件，即資訊流、物流和金流，已經發展得不錯，目前只是等待一個飛躍！

吳文彬是雪蘭莪資訊科技與電子商務理事會學院院長(Director of SITEC Academy)，也是一名電子商務專家，他期待大馬的電子商務進入一個不一樣的轉變。

“現在的關鍵點在于賣家（Seller），市場上有好幾種賣家，其中一種過去是把電商當副業經營，向熟識的商家拿商品，他們之后可能是上百億收入的賣家。”

這類賣家即是最早期的電商之一，全世界各地都有這樣的賣家，如果他們的發展漸入佳境，收入漸增和有了自己的商號，他們會更加顧及品牌、服務和產品質量，將能協助大馬電商有更好的發展。

嘗試各種銷售可能

“所以，賣家很重要！”吳文彬給予這類賣家的評價極高，相信他們會是未來電子商務的中流砥柱。

至于另一類在大馬電商飛躍扮演重要的角色的，就是原本在經營零售業的商家；由于他們想要在電商分一杯羹，就會在網上投入資源，但卻碰上他們所認為的“技術問題”。

“對我來說，這並非技術問題，因為零售業商家的基礎建設（指實體商品）已經弄好了，大部份這類傳統模式賣家的門檻，來自于習慣傳統的銷售模式，試著開了網店，卻沒有看到營業額。”

實體零售商在網絡大洪流和時代衝擊下面對嚴峻考驗，營業額下滑讓他們不安，想要找另一種不同的經營渠道。

“這類商家是開店等客戶到來，至于在網上開店，由于不用開門，不知客戶來了嗎?也不用去遊說客戶，即使網上客戶來了又走掉，從頭到尾都不知道，這是傳統商家面對的最大問題：不知如何看好網店。”
反觀開始就未以實體商家身份進入電商的賣家，他們會不斷的在網上嘗試各種銷售可能，由于不是實體店，就不會有大的損失。

而且，這類賣家通過檢視網站瀏覽量知曉到訪人次，以及所點看的貨品，經分析后再促銷網店的商品，因而能夠在網上創造營業額。

“傳統商家可能有自己的網店，卻會忽略它的存在，也不知如何處理（Know how），因為他們在實體店的銷售經驗，並不能套用在網絡銷售上。”

電商不只是開一個網店，或是在網上某處銷售即可，吳文彬所看見的事實是：不少實體商家在網上銷售，大多數是指定某個員工兼職處理，結果是兩頭不到岸。

“這個員工在傳統工作，可能沒搞懂如何去做網上銷售工作。因此最好是找專人去處理，並且不用他碰觸實體的業務。”

他鼓勵欲投入網上銷售的傳統商家，吸納網絡人才處理網上事務，他和一群推動電商的人員，也在培訓這一類專人，供欲投入電商市場傳統商家使用。

2001至2011年大馬電商空窗期

2001年至2011年10年間，吳文彬將之稱為電商的空檔期或空窗期，因為這10年大馬電商什么事都沒發生！

“當時大馬沒有太多利好因素，外國當時也沒看準東南亞市場。

2008年阿里巴巴著重在中國市場，未觸及到其他地區，大馬本地電商市場在自生自滅。”

在這10年間，吳文彬參與網購建設工作，大部份的賣家或零售業者沒有進入電商的欲望，即使想要嘗試，也沒有這方面的知識。

其實，當時一些傳統零售業者、想要在網路賣東西及企圖觸動市場的科技業者，都有試著一些動作，但並沒在電商市場激起漣漪。

“科技業者並沒有真正讓電商影響整個社會，主要原因是大伙的影響力都太小，大的單位沒有投入，小的單位很難把電商做起來，投入者又沒有真正發揮影響力。”

吳文彬形容那個10年電商界沒有大事發生，只有小事出現，外資也沒有進來。

縱觀當時全球各地電商情況，尤其是在亞洲部份，台灣地區的電商條件雖然較大馬有些優勢，但條件也不不足，自己也自顧不暇；中國電商市場出現馬雲和其他領軍人物，但中國的市場極大，他們也花了極大力氣投入其中，未把觸角伸出中國以外的市場。

大馬原本已欠缺激發電商浪潮的條件，也未出現像馬雲這類的領軍人物，因此大馬電商出現10年空窗期。

巫裔在電商業佔要角

華人在經商方面，較為投入和積極，當全球跨入網絡行銷時代，華人在大馬的電商部份，扮演極為重要的角色，一般電商企業也以華裔為多。

然而，大馬的網上消費群體中，卻是巫裔佔了大多數，吳文彬發現近年已有不少年輕巫裔投入電商，一些巫裔創業者甚至通過社交媒體如Instagram就可以有不俗的銷售成績。

“華裔想要爭取巫裔消費者市場也不算難，但畢竟間中似乎還是多一層需要跨越的部份。”

就他而言，巫裔在電商市場佔有重要角色，當他們未投入電商，大馬的電商就不容易發展起來。

產品有趣多元化受歡迎

近年，外國電商進入大馬，激發了大馬電商市場賣家和買家潛力，讓整個電商市場活絡起來，難道是外國月亮比較圓?

吳文彬認為外國電商能在大馬突圍而出，並非是本地消費者崇外的心態所致，而是他們的庫存單位（SKU, Stock Keeping Unit）較本土線上商家為佳。

“這是產品種類是否多元的結果。許多人愛去淘寶買東西，並不完全是該平台的產品好，雖然價錢是重要因素之一，但產品有趣與否或種類是否多元也是關鍵。”

就如一些實體商店的貨源種類較多，消費者上門的體驗就較為有趣。當年Lazada進入我國市場能夠受到消費人關注，與其有大量不同貨品脫不了關係。

近20年商務簡史

吳文彬是電子商務專家，極為關注大馬的電商發展，他梳理了近20年的電商發展脈胳，提供了一個大馬電子商務簡史。

由于不可能列出所有歷年出現過的電商，在此只能以具代表性的電商作為時代代表。

http://www.chinapress.com.my/20170910/%E5%A4%A7%E9%A6%AC%E9%9B%BB%E5%95%86%E9%A2%A8%E9%9B%B2%EF%BC%88%E7%AC%AC%E4%B8%80%E7%AF%87%EF%BC%89-%E7%B6%B2%E4%B8%8A%E8%88%87%E5%AF%A6%E9%AB%94%E8%B3%A3%E5%AE%B6%E6%8A%95%E5%85%A5%E7%99%BC%E5%B1%95/

[轉載] 马来西亚房地产市场或存泡沫隐患

轉自：http://www.leinvest.com/ch/long-malaysian-real-estate-market-bubble-or-keep-hidden.html

------
值得民眾省思的文章，大馬房市泡沫或快爆泡破，小心為上啊！
------

(圖片取自：http://pic26.nipic.com/20130106/11664993_141911196169_2.jpg)


惧婪因为某些缘故几个星期没更新文章，在此先表达一下歉意。今天惧婪要拿出来讨论的是大家都很关心的马来西亚到底会不会房地产泡沫。
本地的看法

随着燃油价格调涨，马来西亚房地产发展商公会（REHDA）主席拿督斯里任广财也在近日宣布新房价将很可能调涨10%至15%。任广财解释，因为内政部展开非法外劳大逮捕，造成建筑劳工短缺，建材价格和运输费也将涨价。

任广财说房地产的人力资源短缺将迫使发展商支付更多的薪金，以便能够准时交屋，不然的话他们将被罚款。另外，任广财也说建筑材料如沙和石灰将起价5至10%，而运输费将起价约20%。

据称，房地产泡沫是一个周期性的全球或区域性不动产泡沫经济。其表现为快速的房地产增值，最后房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，其特点是高空置率和房产价格的暴跌，即泡沫破裂。

马来西亚的房地产在近期到底有没有泡沫化的风险？基本上有两派的说法，第一派主要是网上论坛的留言，对房地产的前景持比较悲观的看法。他们认为国人 的收入水平追不上房产的涨幅。今年7月，第二财政部长拿督斯里阿末胡斯尼宣布，大马家庭债务占国内生产总值的比重达83%，比率全球最高。

的确，大马的人均收入每年约3万零吉，每月约2千5百零吉。而今天在首都巴生谷一带的中等以上的公寓叫价50万至80万零吉，如果以30 年偿还期计算，每月的房贷约2千零吉或以上，还有购屋者必须要有足够的现金给头期钱等因素，要购买房产对低收入一族真的有点难度。而大马人民相对的低收 入，和外国投资的减少，在吉隆坡仙特拉(KL Sentral)从事房地产中介的黄先生（Jeffrey Ong）坦诚说，现在已经很少房产能达到正现金流（positive cash flow）的目标。如果屋主无法偿还银行贷款，很可能以低价出售。
 
另外，丰隆研究根据全国产业资讯中心（NAPIC）最新资料显示，大马产业新建量显著超越实质交易量，使雪州和柔佛浮现产业供应过剩隐忧。根据一般 市场的观察和网上的消息，吉隆坡市中心和满家乐（Mont Kiara）的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象，导致市场担心房地产泡沫即将发生。在满家乐地区工作的封小姐是位行政经理，据她寻找供海外员工住宿的 公寓的经历，满家乐地区拥有很多单位供选择，而相对来说在吉隆坡城中城地区的单位选择较少。另外，大马房地产发展商公会主席任广财也承认目前市场确实出现 商业产业供应过剩的现象。

第二派说法是对本地房地产前景持乐观的态度。根据市场上大多数房地产投资专家的分析，大马并不存在房地产泡沫。他们认为，政府将以1,720亿令吉 打造‘大吉隆坡’地带，致力吸引更多国际企业在吉隆坡设立营业中心，和让吉隆坡在2020年跻身世界20个最适合居住的城市。政府将大幅提升公共交通系 统，如建造捷运，加大轻快铁覆盖地区，和实行吉隆坡和新加坡的高铁计划等，预料大吉隆坡地带在2020年之前的人口将达到1,000万人。

另外许多房地产投资专家也指出，大马的房价比起周边国家相对便宜很多。的确，大马周边国家如新加坡、台湾、日本、中国和香港等地房价的平均每平方尺达到数千甚至数万令吉。大马的房产价格目前大概从每平方尺三百零吉到最高约两千零吉，与别国比较确实便宜许多。

大马著名房地产投资专家郑水兴在多个场合中说过大马房地产业‘全球化’已经是无可避免的趋势。他说，吉隆坡市中心的房价在亚洲排在倒数第二，而在世 界上则排名第99名。根据他的分析，随着海外的房价越来越贵和严厉的打房政策，海外投资者将陆续将目光转向投资大马房地产。郑水兴说：“大马房地产市场已 进入‘黄金5年’的时期，一旦错失良机，将后悔莫及。” 对大马房地产信心十足的郑水兴将展开世界巡回讲座会，介绍最受海外投资者青睐的吉隆坡、依斯干达、槟城和马六甲。

福布斯财经分析员的看法
福布斯一名財经分析员指出，政府兴建118层高的独立遗產大楼，相信是商业循环见顶，经济將步入衰退的一个警讯。

独立遗產大楼將会是东南亚最高的大楼。 根据摩天楼指数（Skyscraper Index），一项观察商业循环週期及摩天楼建筑互动关係的指標，当经济週期来到最高点，兴建摩天楼的投资也將达到顶峰，接著下来，可能就是经济衰退的到来。

福布斯线上杂誌分析员杰斯哥崙波指出，在中国经济放慢，全球及本地利率开始走高之际，大马经济的泡沫將会爆破。

哥崙波曾经因为准確预测全球金融危机，而获得《伦敦时报》的推崇。他指出，大马政府及家庭债务高企是造成信贷泡沫的源头。

他在福布斯杂誌中撰文指出，当中国经济泡沫爆破，而全球及大马的利率开始走高，大马泡沫也將隨之爆破。他也指出，造成大马的信贷及资產泡沫形成的主要原因，是全球及大马的低利率环境。

哥崙波也指出，美国联邦储备局启动降减量化宽鬆规模，短期內將对大马金融市场带来压力。出口疲软导致大马经常账项盈余下滑，也是另一让人担忧的走势。

这名驻纽约的分析员认为，即將出现的经济危机，可能比1997年的亚洲金融危机更严重，因为全球经济疲软的趋势，將导致更多国家受到牵连。

「如我之前也所说的，新兴市场的惊慌拋售，预计將造成这些市场的泡沫爆破，引发另一轮类似1997年亚洲金融风暴的危机，而这一次的情况可能更糟，因为会牵连更多的国家，包括拉丁美洲，中国及非洲。此外，全球经济正处于比1990年代末更疲软的阶段。」

財务赤字大幅走高
哥崙波表示，新兴市场泡沫始于09年，在全球金融危机之际，中国展开积极的，由信贷推动的基建成长策略，以支撑经济成长。

他指出，美国、欧洲及日本的低利率，加上联邦储备局数以兆美元计算的量化宽鬆计划，促使过去4年，总数约4兆美元（12.7兆令吉）的热钱，流入新兴市场。

资金大量流入大马市场，促使令吉在短短两年內升值25%，外资在债券市场的持有比重也达到歷来新高。

大马在过去几年取得平均6%的成长，政府及家庭贷款大幅增加是其中一个推动因素。政府债务佔国內生產总值比重，自2010年已经超过50%水平，这主要是因为政府在全球金融危机时期，採取刺激措施，支撑经济成长，导致財务赤字大幅走高。

《彭博社》的资料显示，13个亚洲新兴国家当中，大马的公债对国內生產总值排名第2高，斯里兰卡在第一位。而大马的高债务负担，也导致国际评估机构–惠誉在今年7月下调大马的信贷评级展望。

大马家庭债务也同样出现持续增长的趋势，家庭债务佔国內生產总值的比重更达到83%，比2009年的70%，及1997年亚洲金融风暴时期的39%比重，明显增加。更是东南亚国家当中，比重最高的一个。他指出，大马家庭债务自2008年以来，以每年12%的幅度成长。

他认为，从银行贷款利率维持在歷来最低水平来看，家庭债务大幅走高的趋势就不会让人感到奇怪。超低的利率水平，导致私人贷款自2008年来，增长超过80%，用以衡量经济体系內货幣及信贷数额的M3广义货幣供应，也出现让人担心的趋势。

哥崙波也引述大马消费人联合会首席执行员拿督保罗西瓦拉泽的话指出，47%的大马年轻人面对严重的债务问题（每个月偿付的供款超过收入30%），这最终將成为他们的梦魘。

保罗也指出，购买汽车及信用卡债务是导致大马人破產的主要原因，而这主要是因为社会风气，大家希望彰显本身的社会地位，但是最终却需要付出代价。

另外，企业债券及银行贷款也同步走高，从2007年佔国內生產总值的70%，上涨至2013年的95.8%。

產业价格走高，也是导致房屋贷款扩大，目前房屋贷款佔家庭债务接近一半比重。

假设房地产泡沫真的爆炸
那么，我们先为当时的情况看看会有什么不同的情况：

当房地产泡沫爆炸：
1。政府降息- 这会拖拉问题，引致2017年政府大选失败。所以，政府不会使用。拖拉问题会使经济内部产生非常大的破坏，引致之前的问题不能快速解决，这肯定会让政府输掉2017大选。

2。政府利率不变- 这会让事情正确进行，该爆的爆，没有事情的就没有事，一些人痛苦，一些人开心。短期内经济产生问题，财富出现转移，经济在低迷几年后开始恢复元气，向上。

3。政府升利率- 这会将问题严重化，金融市场短期内受伤严重，泡沫快速刺爆，严重可能引发骨牌效应拉倒其他行业。所以，如果不是没有选择，政府不可能会使用。

经过以上的计算，2和3是比较有可能发生的。政府的选项是2。政府会不会选3则看当时的情况，如果大环境因素，政府不得不选3的时候，那么就会产生经济问题。

马来西亚的房地产问题主要有两个方面，那就是供给多过需求，和供期的压力。

那么有人会说，现在的屋子卖到完，怎么会有供给多过需求？这是因为还有很多房子还没有建好，等到一堆房子建好的时候就会看到供给多过需求。

那么有人会说，供期会有压力吗？这自然是确定的，目前的房价高涨，自然的会让买屋者供期钱的增加。当我们看到屋价高涨的时候，供钱再高都会觉得没有问题，因为都是值得的。但是，有没有人试过供着负资产的房子是怎样的心情呢？尝试一下假设情况，你会如何去做？

大家都知道，银行的任务是雨天收伞，晴天开伞。那么，现在晴天，自然的所谓银行估值自然也是晴天的水平。如果雨天来到，银行还是会和晴天一样的估值 吗？如果雨天来到，估值比贷款少很多的时候，银行会如何？如果我们都能继续供屋子，但是如果我们名下有太多的贷款，银行会害怕吗？银行会如何处理？当然， 我们名下有那么多的屋子，自然的要做假income tax，来取得贷款（当然代价是给income tax），如果后年我不能再做假income tax（要给tax的），收入就必需报少，这时候我名下有那么多的屋子，30%是负资产，银行会如何？

银行是贪婪的，是风险管理的。如果我没有问题，银行希望可以借我无限量的钱。只要我可能有问题（income tax 评估，资产评估，借贷评估等等），银行是不是会放着不管？

房产泡沫通常只有两种情况下才可以持续：
1。经济成长快速

2。热钱流入，也就是外资FDI
请了解，银行降低利率只能间接的制造房地产升值，而不是直接。真正最主要的原因还是经济成长和热钱。

另外，我们都了解，一当房地产泡沫爆炸，怎样降低利率都很难救到，为什么呢？最大的原因是房地产是长期投资，一当泡沫爆炸，房地产价格少说也要5-10年才有可能恢复，在这些年里，能供的也会重伤，不能供的利率再低也无法继续供。所以，低利率并不一定能救到房地产。

那么，我们预计如果马来西亚房地产泡沫爆炸会发生什么事情呢？首先，你不会看到什么，只会看到房子建好了，但是sales/rent布条一堆。这种 情况持续了一年后，那么房地产价格就会开始下降。接下来，报纸会开始报道地产价格开始下降的事情，结果就是地产价格继续下降而购买者选择观望。这时候，大 家会发现银行的房地产贷款越来越困难，而且估值非常低，还要求很大的头期钱才肯贷款。当然，间接的又再令到房地产价格下跌。

再过多6个月，银行的房屋拍卖开始大量增加，房地产危机正式登场。这时候，政府会出些政策来帮助，政府的政策只能降低伤害，不能解决问题。结果，问题继续扩大，报纸的新闻越登越大，好像怕没有人知道这事情。

最好的情况是法拍屋有很好的反应，那么一些时日，危机就结束，一切开始正常运行。

如果，不好的情况发生时，法拍屋没有人问津，房价就会越做越低，连锁效应和骨牌开始推倒其他绝好地点的房产，价格也受影响。政府大力的政策开始出台。危机情况似乎已经受到控制，但是也不能解决问题，后来，房地产就这样低迷了7-8年。

房产的受害者，一些人跳楼，一些人意志消沉，一些人不甘愿再放大贷款投机，一些人转型找钱，一些人承受不了压力，开始疯言疯语。房地产问题，让一些 人的日子辛苦了一些年。虽然不是全部人受影响，但是大家都可以感觉到当时的情况和回忆，我们又老了一些，故事又多写了一些，人生还得继续进行。

世界的经济从来没有变过，危机总在人们的贪婪发生，在充满期望中破灭，清除干净后，经济又再度开始。每次的危机都会有受害者，也有得益者，这，只不过是财富转移的过程而已。

有人说会有泡沫也有人说不会，惧婪觉得其实这是个见仁见智的问题，谁也不知道即使会泡沫，如果知道什么时候会泡沫，那么它就不会是个泡沫了。

（惧婪 供 乐投资 专稿，转载请注明！)